Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracı, kural olarak kiralananı boşaltmak zorunda değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden uzar. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığına bağlıdır. Bunların en sık başvurulanı, ev sahibinin kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacıdır. Bu yazıda ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartlarını, uyulması gereken süreleri ve kiracının haklarını açıklıyoruz.
Kimin ihtiyacı için tahliye istenebilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren, kiralananı aşağıdaki kişilerin konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilir:
- Kiraya verenin kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu (çocukları, torunları) ve üstsoyu (anne, baba gibi),
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Bu liste sınırlıdır. Örneğin kardeş, yeğen veya kayınvalide için ihtiyaç iddiası, bu kişilere bakma yükümlülüğü bulunmadıkça tahliye sebebi oluşturmaz. Konut olarak kiralanan bir yer, işyeri ihtiyacı için de tahliye ettirilebilir; önemli olan ihtiyacın kendisidir.
İhtiyacın taşıması gereken nitelikler
Kanun yalnızca “ihtiyaç” kavramını kullanır; ancak Yargıtay uygulamasıyla bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği kabul edilmektedir. İhtiyacın ayrıca dava açıldığı tarihte mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi aranır.
- Gerçek ve samimi: İhtiyaç, kiracıyı çıkarmak veya kirayı yükseltmek için ileri sürülen bir bahane olmamalıdır. Mahkeme, ev sahibinin mevcut yaşam koşullarını, başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığını ve iddianın inandırıcılığını birlikte değerlendirir.
- Zorunlu: Ev sahibinin kirada oturuyor olması, evlenecek bir çocuğun konut ihtiyacı, sağlık nedeniyle farklı bir konuta taşınma zorunluluğu veya kendi işini kuracak olması gibi somut durumlar ihtiyacın zorunlu olduğunu gösterebilir.
- İleride doğması muhtemel ihtiyaç yeterli değildir: Örneğin henüz yakın bir planı olmayan “ileride çocuğum evlenince” şeklindeki bir gerekçe, kural olarak tahliye için yeterli kabul edilmez.
Ev sahibinin aynı yerde başka boş ve uygun bir taşınmazı bulunuyorsa ihtiyacın samimi olmadığı sonucuna varılabilir. Bu nedenle her dava, kendi koşulları içinde değerlendirilir.
Dava ne zaman açılmalı? Süreler
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler çok önemlidir; süresinde açılmayan dava reddedilir.
- Belirli süreli sözleşmelerde: Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Dava, kanundaki fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Süreyi bir yıl uzatan bildirim: Ev sahibi bu bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya tahliye isteğini yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Uygulamada sıkça kullanılan bu yol sayesinde ev sahibi, bir sonraki kira yılının sonuna kadar dava açabilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz; ancak arabulucuya başvurunun yukarıdaki süreler içinde yapılması gerekir.
Ev yeni satın alındıysa: yeni malikin ihtiyacı
Kiralanan taşınmaz satılırsa kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik de kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi iki yol öngörür:
- Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açmak,
- Ya da sözleşmenin sona ereceği tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak.
Bu nedenle ev satın alındıktan kısa süre sonra gelen bir tahliye talebi karşısında, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Tahliye edilen yer başkasına kiralanabilir mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan ev sahibi, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemeye yöneliktir.
Kiracı ne yapmalı?
- Bildirim ve süreleri kontrol edin. Size gönderilen ihtarın tarihi ile sözleşmenin bitiş tarihini karşılaştırın. Süresinde yapılmamış bir bildirim veya süresinde açılmamış bir dava, tahliye talebini sonuçsuz bırakabilir.
- İhtiyacın samimiyetini değerlendirin. Ev sahibinin başka konutları, mevcut yaşam koşulları ve ihtiyaç gerekçesinin inandırıcılığı arabuluculuk ve dava sürecinde önemli savunma unsurlarıdır.
- Baskı altında taahhüt vermeyin. Tahliye konusunda imzalanacak bir taahhütname, ihtiyaç şartlarının hiçbiri aranmaksızın tahliyeye yol açabilir. Herhangi bir belge imzalamadan önce hukuki destek alın.
- Tahliyeden sonra taşınmazı takip edin. Taşınmaz üç yıl içinde başkasına kiralanırsa, kanundan doğan tazminat hakkınız bulunduğunu unutmayın. Bunu ispatlayabilecek ilan ve benzeri belgeleri saklayın.
Özetle
- Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyebilir.
- İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu olması ve dava süresince devam etmesi gerekir.
- Dava, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre içinde yapılan yazılı bildirimle süre bir kira yılı uzar.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Tahliye edilen yer üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde eski kiracıya tazminat ödenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sürelerin hesaplanması ve ihtiyacın samimiyeti somut olaya göre değerlendirildiğinden, hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Dayanak mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 347, 350, 351, 353, 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/A, 18/B.
Kira yılınız yenilendiğinde ödenecek azami kirayı hesaplayın.