Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları: Ev Sahibi ve Kiracı Nelere Dikkat Etmeli?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ev sahibine kiracıyı herhangi bir başka sebep göstermeden ve hızlı bir şekilde tahliye ettirme imkânı verdiği için uygulamada çok sık kullanılır. Ancak her tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Bu yazıda taahhütnamenin geçerlilik şartlarını, nasıl uygulandığını ve hem ev sahibinin hem de kiracının dikkat etmesi gereken noktaları açıklıyoruz.

Tahliye taahhütnamesi ne işe yarar?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi, süresi dolduğunda kendiliğinden uzar ve ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir. Tahliye taahhütnamesi bu sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu yolda ev sahibinin ihtiyaç gibi ayrı bir gerekçe ispat etmesine gerek yoktur. Geçerli bir taahhütname ve süresinde yapılan başvuru, tahliye için yeterlidir. Bu nedenle taahhütnamenin geçerli olup olmadığı, uyuşmazlığın sonucunu doğrudan belirler.

Geçerlilik şartları

Kanun ve Yargıtay uygulaması, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için şu şartları arar:

• Yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözü, ne kadar açık olursa olsun, bu kapsamda bir hüküm doğurmaz.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Bu, en önemli şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiracı eve girmeden önce alınan taahhütnameler, kiracının kiralananı elde etmek için baskı altında imza verdiği kabul edildiğinden geçersiz sayılır.
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir. “Ev sahibi istediğinde boşaltacağım” gibi tarih içermeyen ifadeler geçerli bir taahhüt oluşturmaz.
• Kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa taahhütnamenin hepsi tarafından imzalanması gerekir.

Boş tarihli taahhütnameler

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan tarihi boş bırakılmış bir taahhütname alınması ve tarihin sonradan doldurulmasıdır. Bu durumda taahhütname, kâğıt üzerinde teslimden sonra verilmiş gibi görünür.

Kiracı, tarihin sonradan doldurulduğunu ve taahhütnamenin aslında sözleşmeyle birlikte imzalandığını ileri sürebilir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre bu iddianın yazılı bir delille ispat edilmesi gerekir; tanık beyanı kural olarak yeterli kabul edilmez. Bu nedenle boş tarihli bir taahhütnameye imza atan kiracı, ileride ciddi bir ispat güçlüğüyle karşılaşabilir.

Taahhütname nasıl uygulanır? Süreler

Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir. Bu süre hak düşürücüdür ve kaçırılması hâlinde taahhütnameye dayanılarak tahliye istenemez. Ev sahibinin önünde iki yol vardır:

• İcra takibi: Ev sahibi icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu yolda arabuluculuğa başvurmak gerekmez. Kiracıya, kiralananı boşaltması için on beş günlük, itiraz etmesi için yedi günlük süre içeren bir tahliye emri gönderilir.
• Dava: Ev sahibi doğrudan tahliye davası da açabilir. Bu durumda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Dava yolunda, bir aylık süre içinde kiracıya dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava açma süresi bir kira yılı uzar; bu uzama icra takibi için geçerli değildir.

Kiracı itiraz ederse ne olur?

Kiracı tahliye emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Bundan sonraki süreç taahhütnamenin niteliğine göre değişir:

• Noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış taahhütnamelerde ev sahibi, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Bu, çok daha hızlı sonuç veren bir yoldur.
• Adi yazılı taahhütnamelerde kiracı imzayı veya tarihi inkâr ederse, ev sahibinin genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir. Bu dava için de önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kiracının kendisine ait imzayı haksız yere inkâr etmesinin ise tazminat ve para cezası gibi yaptırımları olabileceği unutulmamalıdır.

Ev sahibi nelere dikkat etmeli?

1. Taahhütnameyi kira sözleşmesiyle birlikte almayın. Kiracı eve yerleştikten sonra, makul bir süre geçtiğinde ve ayrı bir tarihte alın.
2. Tarihi ve tahliye tarihini açıkça yazın. Boş bırakılan alanlar ileride belgenin geçerliliğini tartışmalı hâle getirir.
3. Mümkünse imzayı noterde onaylatın. Bu, itiraz hâlinde icra mahkemesi yoluyla hızlı sonuç alınmasını sağlar.
4. Bir aylık süreyi kaçırmayın. Tahliye tarihi geldiğinde süreyi takviminize not edin ve zamanında başvurun.

Kiracı nelere dikkat etmeli?

1. Kira sözleşmesiyle birlikte istenen taahhütnameyi dikkatle değerlendirin. Bu belge, teslimden önce verildiği ispatlanabildiği sürece geçersizdir; ancak bunu ispat yükü sizdedir.
2. Boş tarihli belgeye kesinlikle imza atmayın. Tarihin sonradan doldurulduğunu tanıkla ispat etmeniz kural olarak mümkün değildir.
3. İmzaladığınız her belgenin bir kopyasını saklayın. Kira sözleşmesi ve taahhütnamenin aynı gün imzalandığını gösteren yazışmalar veya belgeler, ileride önemli bir delil olabilir.
4. Tahliye emri alırsanız süreyi kaçırmayın. İtiraz için yalnızca yedi gününüz vardır. Bu süre içinde hukuki destek almanız büyük önem taşır.

Özetle

• Tahliye taahhütnamesi geçerliyse, ev sahibi başka bir sebep göstermeden kiracıyı tahliye ettirebilir.
• Geçerlilik için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir.
• Sözleşmeyle birlikte veya teslimden önce alınan taahhütnameler geçersizdir; ancak boş tarihli belgelerde ispat yükü kiracıdadır.
• Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır.
• Kiracının tahliye emrine itiraz süresi yedi gündür.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği belgenin düzenlenme koşullarına göre değiştiğinden, somut durumunuz için hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Dayanak mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 352, 353; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 272 vd.; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.

Bu yazı Av. Mehmet Onur Osanmaz tarafından hazırlanmıştır.