Kira bedeli konusunda ev sahibi ile kiracı anlaşamadığında, yeni kira bedelini belirleme yetkisi mahkemeye geçer. Bu yola kira tespit davası denir. Davanın kimler tarafından, hangi zamanlamayla açılacağı ve özellikle kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı, sonucu doğrudan etkiler. Bu yazıda kira tespit davasının işleyişini ve uygulamada sıkça karıştırılan beş yıl kuralını açıklıyoruz.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, yenilenen kira dönemi için ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir ve konut ile çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Mahkemenin verdiği karar, taraflar arasında kira bedeline ilişkin tartışmayı sona erdirir ve sonraki yıllardaki artışlar için de başlangıç noktası olur.
Davayı kimler açabilir?
Kira tespit davasını uygulamada çoğunlukla kiraya veren açar. Kira bedeli piyasa koşullarının gerisinde kalmışsa ve kiracı ile yeni bir bedel üzerinde uzlaşılamıyorsa, ev sahibi bu yola başvurabilir.
Ancak dava yalnızca ev sahibine tanınmış bir hak değildir. Kiracı da kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilir. Örneğin sözleşmedeki artış hükmünün belirsiz olması veya taraflar arasında hangi bedelin geçerli olduğu konusunda tartışma çıkması hâlinde, kiracının da kira bedelinin tespitinde hukuki yararı bulunabilir.
Taşınmazın birden fazla maliki varsa, davanın kimler tarafından ve hangi çoğunlukla açılabileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konudaki bir eksiklik davanın usulden reddine yol açabilir.
Dava ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
- Kiraya veren, aynı süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir ve karar yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu otuz günlük koşul aranmaz; karar yeni kira döneminden itibaren kiracıyı bağlar.
- Bu koşulların hiçbiri sağlanmamışsa, verilen karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir.
Bu nedenle kira bedelini yeniden belirletmek isteyen ev sahibinin, kira döneminin bitmesine en az bir ay kala kiracıya yazılı bildirimde bulunması büyük önem taşır. Bildirim, ileride ispat sorunu yaşanmaması için noter aracılığıyla veya ispatı mümkün başka bir yolla yapılmalıdır.
Beş yıl kuralı nedir?
Kira tespit davasında en belirleyici soru, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığıdır. Kanun bu iki durum için farklı kurallar öngörür.
Beş yıl dolmamışsa
Kira ilişkisinin ilk beş yılı içinde mahkeme, yeni dönem kira bedelini belirlerken TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Başka bir deyişle, ev sahibi dava yoluyla da sözleşme dışında yasal sınırın üzerinde bir artış elde edemez. Bu dönemde dava, çoğunlukla sözleşmede artış hükmü bulunmadığında veya artış oranı konusunda tartışma çıktığında gündeme gelir. Yasal sınırın üzerindeki artış talepleri karşısında kiracının hakları için bu yazımızı inceleyebilirsiniz.
Beş yıl dolmuşsa
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu belirlemede şu ölçütler dikkate alınır:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamasındaki değişim,
- Kiralananın durumu: konumu, yaşı, büyüklüğü ve özellikleri,
- Benzer taşınmazlar için ödenen emsal kira bedelleri.
Bu dönemde TÜFE sınırı bağlayıcı değildir. Bu nedenle uzun süredir düşük bedelle kirada kalınan taşınmazlarda, kira bedeli dava yoluyla piyasa koşullarına yaklaştırılabilir. Uygulamada mahkemeler bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini tespit eder ve kiracının uzun süreli kullanımını gözeterek bu bedel üzerinden makul bir hakkaniyet indirimi yapar. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, sonraki yıllarda yeniden TÜFE ortalaması oranında artırılır.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Taraflar arabulucu önünde bir kira bedeli üzerinde anlaşırsa, bu anlaşma bağlayıcı olur ve dava açılmasına gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulması, yukarıda açıklanan otuz günlük sürelerin takibini ortadan kaldırmaz; sürelerin kaçırılmaması için arabuluculuk sürecine zamanında başlanmalıdır.
Görevli mahkeme ve yargılama
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, kira tespit davalarında da sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yargılama sırasında mahkeme genellikle taşınmazda keşif yapar ve bilirkişiden emsal kira bedellerine ilişkin rapor alır. Tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri, ilanlar ve taşınmazın özelliklerine ilişkin belgeler, raporun ve dolayısıyla kararın şekillenmesinde önemli rol oynar.
Özetle
- Kira tespit davasını ev sahibi de kiracı da açabilir; uygulamada çoğunlukla ev sahibi başvurur.
- Kararın yeni dönemden itibaren geçerli olması için davanın veya yazılı bildirimin, yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce yapılması gerekir; sözleşmede artış hükmü varsa bu koşul aranmaz.
- İlk beş yıl içinde mahkeme de TÜFE ortalamasını aşan bir artışa hükmedemez.
- Beş yıl dolduktan sonra kira bedeli emsal kiralar ve hakkaniyet esas alınarak belirlenir ve piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kira tespit davasında sürelerin hesaplanması ve emsal bedellerin belirlenmesi somut olaya göre değiştiğinden, hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Dayanak mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344, 345; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.
Kira yılınız yenilendiğinde ödenecek azami kirayı hesaplayın.